Die spezielle Flächenberechnung bei Immobilien

Wie Sie die Wohnfläche richtig berechnen

Die Flächenangaben spielen bei dem Verkauf und der Vermietung von Immobilien eine große Rolle – was ja auch in der Natur der Sache liegt: Je mehr Wohnfläche, desto höher der Kaufpreis oder die Miete. Allerdings kann es – je nach Berechnungsmethode – zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen kommen – und genau hier liegen die Stolpersteine für beide Parteien.

Unsere Experten von Stark Immobilien verraten Ihnen deshalb heute, worauf es bei der Flächenberechnung im Detail ankommt, welche Methode angewendet werden sollte und wie man schließlich die Wohnfläche wirklich richtig berechnet.

Vorab noch ein wichtiger Hinweis für Verkäufer: Wenn Sie uns als Ihre Makler beauftragen, kümmern wir uns auch um die korrekte Flächenberechnung und beauftragen einen eigenen Vermesser – Ihnen entstehen dabei keinerlei Kosten.

 

Wohnfläche berechnen – auf die Berechnungsmethode kommt es an

 

Gerade bei Dachgeschoss-Wohnungen kommt es häufig vor, dass die berechnete Wohnfläche im Widerspruch mit den Angaben im Exposé zu stehen scheint – und das kann in beide Richtungen gehen. Entweder ist die berechnete Fläche augenscheinlich viel größer oder viel kleiner, als es in der Realität den Eindruck macht. Grund: Die Dachschrägen. Das Problem: Es existiert in Deutschland keine allgemein gültige Methode, die verpflichtend von Verkäufern und Vermietern angewendet werden muss. Stattdessen gibt es zwei Möglichkeiten: Die Rechnung nach DIN-Normen oder die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Nicht mitgezählt: Die „eigenen“ Berechnungsmethoden, die so mancher Immobilienbesitzer im Eifer selbst entwickelt. Sie und der Umstand, dass die beiden etablierten Berechnungsmethoden im Ergebnis bis zu satten 40 % abweichen können, sind der Grund dafür, weshalb sich tagtäglich Gerichte mit der korrekten Wohnflächenberechnung auseinandersetzen.

 

Stolpersteine bei der Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

 

Zunächst einmal  listen wir die Räume auf, die definitiv nicht zur Wohnfläche zählen und demnach auch nicht mit einberechnet werden dürfen:

• Kellerräume nur freien Nutzung
• Weitere Kellerräume wie z. B. Heizungsräume und Waschküchen
• Garagen

Was hingegen mit eingerechnet werden darf, sind die Flächen von Badewannen, Kaminen/Öfen, Einbaumöbeln und Fenster- sowie Türrahmen – jeweils ausgehend von der Vorderkante.

Auch die Raumhöhe spielt eine entscheidende Rolle (analog zu unserem Beispiel der Dachgeschoss-Wohnung). Hier gilt die folgende Faustformel: Alle Flächen unterhalb einer Schräge bis zu einem Meter Raumhöhe zählen nicht zur offiziellen Wohnfläche.

Und: Die Flächen unterhalb von Schrägen von einem bis zu zwei Metern Raumhöhe dürfen nur zu 50 % angerechnet werden. Das Gleiche gilt für Dachböden, die über weniger als zwei Meter Raumhöhe verfügen-

Umgekehrt bedeutet das: Alle Räume mit einer Mindesthöhe von zwei Metern und mehr fließen vollständig in die Flächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung mit ein.

 

Der Teufel steckt im Detail

 

In der Realität hört die Flächenberechnung leider nicht beim Thema Dachschrägen auf – auch Treppen, Säulen, Wandnischen, Pfeiler, Schornsteine oder Vormauerungen können die richtige Wohnflächenberechnung verkomplizieren. Während sich Immobilienbesitzer bei den Treppen noch an der oben erwähnten Formel orientieren können, gelten für Schornsteine und Co. schon wieder andere Regeln: Sind sie höher als 1,50 Meter und größer als 0,1 Quadratmeter,  werden sie nicht zur Wohnfläche gerechnet. Bei Fenster-, Wand- und Türnischen hingegen gilt, dass sie mindestens 13 Zentimeter tief sein müssen, um angerechnet zu werden. Und zu guter Letzt: Vorsicht bei Indoor-Schwimmbädern und ungeheizten Wintergärten: Sie dürfen nur bis zur Hälfte miteingerechnet werden. Lassen sie sich hingegen beheizen, dürfen 100 % einfließen.

Ein wenig Spielraum existiert nur bei Terrassen (auch Dachterrassen) und Balkonen: Ihre jeweilige Grundfläche darf maximal zu 50 % eingerechnet werden, gängiger sind aber 25 %.

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Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm

Bei der Flächenberechnung nach DIN-Norm unterscheiden Experten noch einmal zwischen der DIN 283 und der DIN 277, wobei die erstere mittlerweile als veraltet gilt und nur noch sehr selten angewendet wird. Die DIN 277 hingegen ist in der Praxis sehr etabliert, wobei sie eigentlich nur offiziell die Wohnflächenverordnung für den sozialen Wohnungsbau darstellt. Aber: Auch bei frei finanzierten Häusern und Wohnungen wird sie – beispielsweise vor Gericht – zugrunde gelegt, sofern im Miet- oder Kaufvertrag nicht explizit eine andere Methode vereinbart wurde.

 

Vorteile für Verkäufer und Vermieter durch DIN-Norm-Berechnung

 

Die Berechnung der Wohnfläche gemäß der DIN-Norm 277 bringt hingegen einige Vorteile für Immobilienbesitzer. Im Gegensatz zur Wohnflächenverordnung gilt bei ihr der eigentliche Grundriss der Immobilie als Basis. Zunächst wird also die Brutto-Grundfläche über die Außenmaße des Gebäudes erfasst, davon wird die Konstruktionsfläche (Wände, Pfeiler, Stützen) abgezogen. Das Ergebnis, die Netto-Grundfläche, wird in folgende Flächen aufgeteilt:

• Nutzfläche (Innenräume, Terrassen, Balkone)
• Verkehrsfläche (alle Flächen, die Zugang zu Räumen bieten wie z. B. Flure)
• Funktionsfläche (Räume außerhalb der Wohnung)

Die finale Wohnfläche gemäß DIN 277 errechnet sich also aus der Summe von Nutz- und Verkehrsfläche.

Im Vergleich zur Wohnflächenverordnung reduzierten Schrägen, Kellerräume und Terrassen oder Balkone die Gesamtfläche also nicht. Das Ergebnis ist bei der Berechnung nach DIN-Norm damit automatisch höher – und dadurch vorteilhafter für Verkäufer und Vermieter.

 

Abweichende Wohnfläche kann teuer werden

 

Wie eingangs erwähnt kann der Unterschied zwischen den beiden Berechnungsmethoden bis zu 40 Prozent betragen – vor allem bei Dachgeschosswohnungen mit Schrägen und entsprechender Dachterrasse. Herrscht im Vorfeld keine (vertraglich fixierte) Einigkeit über die eingesetzte Berechnungsmethode, ist Ärger vorprogrammiert. Mieter dürfen beispielsweise eigenständig die Mieter mindern, sofern die reale Wohnfläche um mindestens 10 % abweicht – bei Kaufverträgen entscheiden die Gerichte situativ.

Für Verkäufer und Vermieter gilt daher: Holen Sie sich professionelle Unterstützung an die Seite – zum Beispiel von Stark Immobilien. Wir achten nicht nur darauf, dass die Flächen korrekt berechnet werden und vor allem auch die entsprechenden Verträge sauber sind. Kontaktieren Sie uns gern für ein individuelles Beratungsgespräch.